Bancos ajustam linhas de financiamento imobiliário

Instituições ajustam as condições de financiamento; novas fontes de recurso para o mercado, como a LIG, fazem parte da discussão

Por Fabio Penteado

A retração que acometeu o mercado imobiliário nacional nos últimos meses trouxe uma série de questionamentos às empresas do setor. Junto a isso, o financiamento imobiliário oferecido pelas instituições financeiras também vem passando por um momento delicado, principalmente devido à retirada da Poupança, seja para o pagamento de dívidas por parte dos clientes, seja para a aplicação em investimentos mais rentáveis, como CDB ou fundo DI. Tomar decisões assertivas, ou manter as estratégias que demonstram resultados, mesmo que conservadoras, parece ser a regra atualmente.

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O vice-presidente de Governo da CAIXA, Paulo José Galli, diz que após alguns anos de sucessivo crescimento o crédito imobiliário, notadamente nas operações de mercado, estabilizou-se tendo em vista a conjuntura econômica. Entretanto, para as operações de interesse social lastreadas com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), 2015 desponta com crescimento. “Este é o ano em que empresas do setor estão comercializando estoques e realizando lançamentos estratégicos e pontuais”, informa.

O executivo é otimista. Isso porque, o crédito imobiliário continuará tendo importante participação no Produto Interno Bruto (PIB). Dados da Associação Brasileira da Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que em 2008 a participação no PIB era de 2,2%; em cinco anos cresceu para 5,4%. “No ano de 2014, fechou com 9,0% e, até maio deste ano, alcançou 9,4% de participação”, divulga.

Algumas nuances, porém, devem ser observadas para que este índice continue crescente. “No Brasil, o desafio que o crédito imobiliário tem pela frente é construir novos meios de captação para aplicação no setor. Como exemplo disso, a regulamentação da Letra de Imobiliária Garantida (LIG), que trará novos recursos para aplicação”, lembra.

As alternativas de financiamento, acredita o vice-presidente, também devem ser estimuladas a fim de contemplar um perfil cada mais amplo de consumidores. “O cliente está mais criterioso na seleção do imóvel a ser adquirido. Ele defende seu poder de compra e espera a melhor oferta no mercado. Observa-se, ainda, que a maioria absoluta da demanda de financiamento é por imóveis com valor de avaliação inferior a R$ 400 mil”, conta. Galli completa dizendo que, tendo em vista que o comprador tem um perfil mais seletivo e mais criterioso na escolha do imóvel a ser adquirido, ele busca as melhores ofertas e oportunidades no mercado, com o objetivo de realizar a melhor opção de financiamento diante do seu poder de compra.

Fique atento

Na contramão das instituições financeiras, que cada vez mais ampliam seu portfólio buscando alternativas para satisfazer os clientes, algumas estratégias, contudo, podem transparecer que há, sim, contenção no acesso a financiamentos. Recentemente, por exemplo, o Comitê de Política Monetária (Copom) elevou a taxa Selic (taxa básica de juros) para 14,25% ao ano. Foi a sétima vez consecutiva que o colegiado do Banco Central redefiniu a taxa e a decisão foi unânime. O aumento da Selic tem sido a ferramenta utilizada pelo Copom para conter a inflação.

Para o presidente do Canal do Crédito, site especializado na comparação de operações de crédito, Marcelo Prata, o aumento da taxa não é sentido diretamente no bolso de quem tomou um financiamento imobiliário. “Isso ocorre porque estas operações, na sua grande maioria, são corrigidas pela Taxa Referencial (TR), que não é influenciada de maneira direta pela taxa Selic”, explica. De acordo com ele, a TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDBs), emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do País. Deste modo, como a Selic é utilizada como referência para a remuneração de investimentos e operações de crédito, sua elevação pode ocasionar o aumento do custo dos CDBs, o que, por sua vez, tende a elevar a TBF e provocar ligeiro aumento da TR.

O executivo é enfático ao afirmar que no financiamento imobiliário os bancos já promoveram ajustes em suas taxas no segundo trimestre. Por este motivo, não acredita que novos aumentos nas taxas de juros aconteçam no curto prazo. “Mesmo com juros ligeiramente mais altos do que os que vimos nos últimos anos, o alto poder de barganha na compra do imóvel torna o momento favorável do ponto de vista do preço. Até porque, quando o cenário econômico se estabilizar e as taxas de juros diminuírem, há ainda a possibilidade de se fazer a portabilidade do financiamento para bancos que ofereçam condições melhores”, diz.

Ainda de acordo com o presidente do Canal do Crédito, os bancos seguem analisando os financiamentos com o mesmo cuidado que já faziam quando o mercado estava em plena expansão.

Exemplos

A afirmação de Prata pode ser constata pelas informações divulgadas pelas instituições financeiras. Até o momento, segundo dados enviados por meio da assessoria de imprensa de dois bancos, as condições seguem inalteradas.

No Bradesco, em unidade residencial com valor estipulado em até R$ 750 mil a linha de crédito utilizada é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Pode ser financiado até 80% do valor do imóvel, com parcelas a partir de R$ 200,00 – comprometimento de no máximo 30% da renda do comprador – e prazo de até 30 anos para pagar. A unidade que será adquirida pode ser nova ou usada e é possível utilizar o FGTS.

Já nas unidades com preços variando entre R$ 750 mil até R$ 5 milhões, a linha de crédito é estipulada pela taxa de mercado (Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI). Também é permitido financiar até 80% do valor do imóvel, parcelas a partir de R$ 200,00 e prazo de 30 anos para pagamento. O ativo pode ser novo ou usado, mas neste caso não é possível utilizar o FGTS.

No Banco do Brasil, para adquirir um financiamento é necessário ser pessoa física e a idade do comprador mais velho, somada ao prazo de financiamento, não pode ultrapassar 80 anos, 5 meses e 29 dias. A composição de renda é admitida entre até três proponentes com vínculo de parentesco, consanguíneo ou por afinidade.

A instituição informa, ainda, que desde o último mês de julho passou a oferecer a linha de financiamento imobiliário Pró-Cotista com as novas condições definidas em maio pelo Conselho Curador do FGTS (Resolução nº 774). A estimativa do Banco do Brasil é disponibilizar cerca de R$ 1 bilhão para novas operações.

Segundo o banco, a iniciativa foi lançada, pois foram identificados 2,2 milhões de clientes que reúnem condições para se habilitarem ao financiamento imobiliário por essa linha. Para contratar, é necessário possuir conta ativa do FGTS e um mínimo de 36 contribuições, consecutivas ou não. No caso em que o cliente não possua conta ativa, é necessário que o seu saldo total no FGTS seja igual ou superior a 10% do valor do imóvel (ou do valor de compra e venda, o que for maior).

A linha de crédito financia até 90% de imóveis avaliados em até R$ 400 mil, pelo prazo máximo de 360 meses. A taxa de juros é de 9% ao ano.

O Banco do Brasil também anuncia que implementou uma série de medidas para aprimorar suas demais linhas de crédito imobiliário. Para as linhas SBPE, no início do segundo trimestre, o BB ampliou o prazo de financiamento para até 420 meses, e elevou, para até 80%, o percentual de financiamento.

Números mais recentes divulgados pela instituição indicam que a carteira de crédito imobiliário do banco atingiu, em abril, R$ 42,06 bilhões, crescimento de 45,9% em 12 meses.