CAIXA altera regras para financiamento de imóveis usados

No SFH,  limite de financiamento de imóveis usados que era de 80% passa a ser de 50%. No SFI, parcela do financiamento será ainda menor, passa de 70% para 40%

Por Danilo Vivan e Fabio Elizeu 

A redução do teto do financiamento dos imóveis usados pela CAIXA deve provocar efeitos no mercado imobiliário de maneira geral, como a desaceleração das vendas e impactos sobre a comercialização de unidades. A mudança foi anunciada no último dia 27 de abril e vale desde ontem, 4 de maio. Pelas novas regras, o valor máximo a ser financiado para a compra de imóveis usados diminuiu de 80% do valor total para 50%. Para um imóvel que custe R$ 500 mil, por exemplo, antes era possível financiar até R$ 400 mil (80%). Com a mudança, esse valor cai para R$ 250 mil (50%).

As novas regras valem tanto para os imóveis financiados pelo chamado Sistema Financeiro de Habitação (SFH) como para o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). No SFH, é possível finaniar imóveis de até R$ 750 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Nos demais Estados, o teto é de R$ 650 mil. Nesse sistema, os recursos a serem disponibilizados têm origem na Caderneta de Poupança depositada nos bancos, que, do outro lado do balcão, emprestam esse dinheiro como crédito imobiliário.

Já no chamado SFI, são financiados imóveis de mais de R$ 750 mil, sem limite de valor. Nesse sistema, o dinheiro usado para financiar imóveis não têm origem na Caderneta, mas em outras aplicações financeiras.

Cautela

Para quem já estava pronto para comprar um imóvel, mas foi surpreendido pela mudança nas regras, o momento é de ter cautela, como recomenda o professor Ricardo Humberto Rocha, do Insper, autor de diversas obras sobre Finanças Pessoais.

Caso o comprador já dispusesse de R$ 100 mil para dar entrada num imóvel de R$ 500 mil antes da mudança das regras por exemplo, teria, agora, de conseguir mais R$ 150 mil para, assim, chegar aos R$ 250 mil, novo valor mínimo para a entrada. “É importante ficar atento para não cair na armadilha de buscar esses R$ 150 mil que faltam em outras linhas de crédito mais caras que o financiamento imobiliário, como cheque especial ou vendendo bens que possam fazer falta, como um veículo”, aconselha Rocha. “Dependendo da situação, é melhor ter paciência e economizar para dar a entrada do que se endividar”. Ele sugere aos clientes que, se possível, usem os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar entrada no imóvel.

“Dependendo da situação, é melhor ter paciência e economizar para dar a entrada do que se endividar”

Como muitos clientes dependem de vender o imóvel o imóvel usado em que vivem (cujos preços deverão cair por conta da restrição do financiamento) para, só então, adquirir um novo, Rocha acredita que poderá haver uma queda generalizada dos preços.

Para a economista Mariana Oliveira, da Tendências Consultoria, especialista em Construção Civil, a medida adotada pela CAIXA tem, sobre o mercado imobiliário, um impacto mais significativo do que o da alta dos juros. Segundo a executiva, é mais fácil acomodar nos orçamentos um aumento da parcela dos financiamentos do que fazer um esforço extra para arcar com um valor mais alto na entrada do imóvel.  Ainda de acordo com a especialista, o momento é de cautela, especialmente se considerarmos o atual cenário econômico. Mariana observa, no entanto, que em alguns bairros de São Paulo, por exemplo, há um grande estoque de imóveis ainda não comercializados, que tendem a ser disponibilizados a preços promocionais, o que pode representar uma oportunidade para os compradores.

Já para o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, o consumidor que dispõe de verba para a aquisição de um imóvel novo, acabará optando por esse tipo de negócio, o que pode incentivar a venda de novos empreendimentos. “No entanto, se houver uma concentração apenas nesse segmento, a tendência é de que haja uma elevação nos preços.”

Viana entende que o momento é de esperar para avaliar até que ponto isso vai prejudicar o mercado de forma efetiva. “Mas felizmente, somos um povo criativo, que está acostumado a arranjar alternativas mesmo quando a economia não vai bem.”

Foco na habitação popular

Por meio de nota, a CAIXA informa que o foco do banco este ano será o financiamento de imóveis novos, com destaque para a habitação popular – operações do Minha Casa Minha Vida e recursos do FGTS – e reforça que estas operações não tiveram nenhuma alteração.