Escolha a melhor linha de financiamento para conquistar sua casa própria

Por Danilo Vivan

Estoques em alta, preços estáveis ou em queda. A atual situação econômica do País contribuiu para reduzir o ritmo de crescimento do crédito imobiliário, com juros mais altos e um menor número de lançamentos. Nesse cenário, adquirir um imóvel à vista, com recursos próprios ou do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser um ótimo negócio. Para aqueles consumidores que, mesmo diante da atual situação, se sentem confiantes para adquirir um financiamento, o Sonho do Primeiro Imóvel apresenta as principais linhas de crédito.

Comecemos pelo uso do FGTS. Os recursos, mantidos na conta vinculada (na qual a empresa deposita o equivalente a 8% da remuneração mensal do trabalhador) rendem Taxa Referencial (TR, próxima de zero) mais 3% ao ano. Por outro lado, se o cliente for financiar o imóvel pelas linhas convencionais, os juros que terá de pagar serão bem mais altos do que irá ganhar deixando o dinheiro parado na conta do FGTS – segundo o Banco Central, o custo médio do financiamento na CAIXA é de 11,24% ao ano; no Santander, de 12,24% ao ano e no Banco do Brasil, de 12,33% ao ano. Saiba mais sobre o FGTS na matéria que será publicada ainda hoje.

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“Diante de um bom negócio, o interessado deve usar o FGTS”, afirma o economista, diretor presidente da Nova Securitização e conselheiro do Sonho do Primeiro Imóvel, José Pereira Gonçalves. Pereira alerta, no entanto, que esses recursos não devem ser usados a qualquer custo. “Não se deve perder de vista que o FGTS é uma reserva de emergência; se a pessoa corre o risco de perder o emprego e não dispõe de uma poupança ou de outra fonte de renda, é bom ter cautela”.

Para aqueles com um bom controle dos gastos e uma avaliação mais cuidadosa em relação à capacidade de endividamento o Sonho do Primeiro Imóvel mostra as opções de financiamento existentes:

Minha Casa, Minha Vida

Lançado em 2009, é o principal programa de habitação popular do País. Ao todo, desde o lançamento, já foram investidos cerca de R$ 265 bilhões, com um total de 2,3 milhões de unidades construídas. A renda máxima de quem busca financiamento deve ser de até R$ 5 mil mensais por família, com limite de R$ 190 mil para o valor do imóvel a ser financiado em até 360 meses – 30 anos. O porcentual máximo financiado é de 90% do preço do imóvel.  As regas valem apenas para imóveis novos, aqueles construídos ou que se encontravam em fase de construção a partir de 26/03/09, com Habite-se, ou documento equivalente, expedido pelo órgão público municipal competente: com até 180 dias; ou tenha ultrapassado 180 dias, mas não tenha sido habitado ou alienado. Há variação no valor máximo de avaliação do imóvel e renda dependendo da localização do imóvel.

– Vantagens: recursos do FGTS, baixas taxas de juros.

– Desvantagens: programa de habitação popular, com valores limitados por renda familiar, valor do imóvel e destinação do imóvel.

Carta de Crédito FGTS

Nesse caso, o limite da renda familiar mensal para a obtenção do financiamento pode ser um pouco mais alto, R$ 5,4 mil de renda mensal bruta. O financiamento é em até 360 meses com valor máximo do imóvel financiado de R$ 190 mil e 90% do total financiado. É importante não confundir o uso da carta de crédito com o saque da conta vinculada ao Fundo; na carta de crédito, o banco utiliza o dinheiro do FGTS como funding para o empréstimo. “A vantagem é a de que é um financiamento mais barato que aquele feito no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com recursos da poupança”, explica Pereira, da Novasec.

– Vantagens: recursos do FGTS, baixas taxas de juros.

– Desvantagens: apesar de o limite de renda familiar ser um pouco mais alto que o do Minha Casa, Minha Vida, ainda é baixo para boa parte das famílias brasileiras; o valor máximo financiado (R$ 190 mil) também é relativamente baixo.

Pró Cotista

Parecido com a Carta de Crédito FGTS, mas com limites mais altos de renda familiar (acima de R$ 5,4 mil, sem limite) e de valor do imóvel financiado (máximo de R$ 400 mil). “Da mesma forma que na Carta de Crédito FGTS, a vantagem é a de que o custo é mais baixo que no financiamento com recursos da poupança”, explica Pereira, da Novasec. O tomador de crédito precisa ter uma conta vinculada no FGTS há pelo menos três anos e um valor acumulado nessa conta equivalente a pelo menos 10% do preço do imóvel. O banco financia até 85% do valor de imóveis novos e 80% de imóveis usados, com prazo de financiamento de 360 meses. Há, inclusive, a opção de usar os recursos da conta vinculada ao FGTS como pagamento juntamente com a Carta. Por exemplo, para um imóvel de R$ 300 mil, o interessado pode sacar R$ 50 mil que possua em sua conta no FGTS (desde que preencha os requisitos) e financiar os outros R$ 250 mil com o dinheiro da Carta de Crédito.

– Vantagens: como a fonte são recursos do FGTS, a taxas de juros é mais baixa.

– Desvantagens: é preciso se enquadrar nas regras do FGTS, como por exemplo ter conta vinculada há pelo menos três anos.

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE)

A principal característica dos programas ligados ao SBPE é a de a fonte dos recursos é a caderneta de poupança, que remunera seus investidores a uma taxa de 6,17% mais a Taxa Referencial (TR) ao ano. O dinheiro aplicado na poupança é destinado ao crédito imobiliário (65% dos recursos). Quando o valor do imóvel financiado está nos limites do SFH, as taxas de juros não podem ser superiores a 12% ao ano. Quando o financiamento é realizado pelo SBPE, mas fora dos limites do SFH, essas taxas de juros podem ser maiores que 12%.

Carta de Crédito SBPE – Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Não há limite de renda mensal para obter financiamento. O prazo máximo é de 420 meses (35 anos), com preço máximo do imóvel de R$ 750 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e para o Distrito Federal e de R$ 650 mil nos demais Estados. O banco financia até 80% do valor no caso de imóveis novos. Para conseguir os recursos, o requisito é não possuir imóvel no município de domicílio nem onde pretende fazer a aquisição. O financiamento pode ser complementado sacando-se os recursos depositados no FGTS – desde que o cliente se enquadre nas regras para isso.

– Vantagens: menos regras para enquadramento para obtenção do crédito, valores máximos de financiamento mais elevados, sem limite de renda.

– Desvantagens: taxas de juros mais elevadas; menor porcentual financiado.

Carta de Crédito SBPE – Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

Financia imóveis de valor superior ao teto de R$ 750 mil ou R$ 650 mil do SFH. Não existe uma origem de funding definida. O financiador pode utilizar qualquer fonte de captação. O prazo do empréstimo, aqui, também é de 420 meses ou 35 anos. As instituições financeiras garantem o financiamento de até 70% no caso de imóveis novos e de 40% no caso de usados.

– Vantagens: menos regras para enquadramento para obtenção do crédito, sem limite de renda familiar e sem limite de valor máximo do imóvel financiado.

– Desvantagens: taxas de juros mais elevadas; menor porcentual financiado.

Consórcio Imobiliário

O interessado se junta a um grupo contribuindo todos os meses com um valor pré-definido com o objetivo de adquirir uma carta de crédito no valor do bem (R$ 200 mil, por exemplo) e que será sorteada entre os integrantes desse grupo. O valor das contribuições é reajustado, em geral, com base no INCC (Índice Nacional de Custos da Construção). É possível acelerar o recebimento da carta de crédito por meio de lances para ser contemplado – ganha quem der o maior lance. As empresas de consórcio são remuneradas por uma taxa de administração, cobrada dos participantes. É possível, ainda, usar os recursos da conta vinculada ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar o lance para a carta de crédito. Confia matéria sobre consórcios imobiliários.

– Vantagens: indicado para pessoas pouco disciplinadas para juntar recursos e que não precisam de imóvel no curto prazo, pois o acesso à carta de crédito pode ocorrer somente no final do prazo do consórcio.

– Desvantagens: pode demorar para o interessado ser contemplado. Em ciclos de alta dos imóveis, o valor da carta de crédito pode ser atualizado em níveis inferiores ao da unidade que se pretende adquirir, dificultando a compra.