Imóvel leiloado pode ser uma boa opção de compra; veja nossas dicas

Por Danilo Vivan e Fabio Penteado

Os leilões são práticas muito antigas, sendo que há registros deste tipo de atividade desde 500 a.C, na Babilônia. Hoje em dia é possível participar de leilões dos mais diversos itens, de automóveis, obras de arte, móveis, eletrodomésticos, joias, embarcações e, claro, imóveis. Com o número de distratos (devoluções de imóveis) aumentando em consequência da atual situação econômica do País, essa modalidade de compra pode se tornar especialmente atrativa para quem possui recursos sem necessitar de financiamento.

Mas para você comprar seu tão sonhado apartamento ou casa em um leilão de imóveis, é preciso observar alguns aspectos. O Sonho do Primeiro Imóvel ouviu especialistas no assunto para mais uma matéria do Especial Casa Própria: Passado, Presente e Futuro.

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Os leilões de imóveis residenciais podem ser atrativos pelo valor do lance mínimo, que em algumas ocasiões chega a 50% ou mais de desconto em comparação com o valor de mercado do imóvel. Também podem ser uma boa opção por serem uma possibilidade única, como a oferta de um imóvel em um local com muita demanda e poucas oportunidades ou mesmo para alguém que busca um imóvel em um empreendimento ou localidade muito específica. O leilão é uma modalidade de venda na qual o imóvel é ofertado por um lance mínimo e os interessados fazem suas propostas, sendo que quem oferecer o maior lance será o vencedor, o chamado de arrematante. Atualmente, a maioria dos leilões é presencial com a opção de oferta de lances simultâneos pela Internet ou somente online.

O leiloeiro Mauro Zukerman lembra que é importante, antes de ofertar os lances, visitar o imóvel e seu entorno (especialmente quando não for possível entrar na unidade), ler atentamente o edital de condições de venda e verificar a existência de débitos e outras obrigações do arrematante, como eventual necessidade de regularização de área construída ou de ingressar com ação judicial para desocupar o imóvel.

Zukerman avalia que as ofertas em leilões estão mais atrativas e diariamente surgem inúmeras oportunidades. “Aquele que se interessar deve sempre analisar o edital de condições de venda com atenção, verificar eventuais obrigações e despesas adicionais que deva assumir na compra e não esquecer que os imóveis sempre serão vendidos no estado de conservação em que se encontram”, explica o leiloeiro.

O advogado especialista em mercado imobiliário, Luis Paulo Serpa, diretor da HABIX gestão de negócios imobiliários e conselheiro do Portal Sonho do Primeiro Imóvel, ressalta que para realizar um bom negócio não se pode esquecer da questão da situação de ocupação do imóvel, ou seja, um imóvel desocupado que permite a transferência da posse imediata ao comprador sempre será mais atrativo do que um ocupado, em que a pessoa terá de tomar medidas judiciais para entrar na unidade. “Outra questão importante é saber se existem pendências que possam afetar o negócio, como por exemplo ações judiciais não encerradas, débitos de IPTU,  condomínio, etc. O interessado precisa ler atentamente as regras que estão no edital. Elas definem quem será responsável por eventuais débitos, bem como pelo acompanhamento e desdobramento e consequências do resultado das ações judiciais pendentes”, alerta o advogado.

Custos

Além do custo do imóvel, a comissão do leiloeiro é paga por quem compra o imóvel (arrematante) e não está inclusa no valor da compra. Essa comissão é de 5% sobre o valor de arremate.  Existem outras despesas que podem variar e dependerão do que determina o edital de condições de venda, como pagamento de dívida de condomínio, gás, água, eletricidade ou fiscal, além de impostos como o Imposto de Transmissão de Bem Imóvel – ITBI.

Pagamento do imóvel

Zukerman explica que na maioria dos leilões o arrematante tem de efetuar o pagamento à vista, ou mediante sinal e o restante em poucos dias, existindo ainda alguns leilões extrajudiciais nos quais o vendedor permite o pagamento por meio de um sinal e o parcelamento do saldo restante. Porém, esta condição sempre deverá estar descrita no edital.

Assessoria

Para aqueles que têm interesse em arrematar um imóvel em leilão, mas possuem muitas dúvidas, em alguns leilões existe a participação de empresas especializadas que se encarregam do atendimento dos interessados em todas as fases do leilão: pré-leilão, na qual as informações sobre os imóveis, pendências, alternativas de pagamento e demais demandas são prestadas aos interessados; no dia do evento: apoio aos arrematantes, coleta de documentos pessoais, contatos, etc; e pós-leilão: acompanhamento de todas as providências para formalização da aquisição até o registro do imóvel no nome do adquirente.

Em caso de dúvidas sempre contate o leiloeiro responsável pelo leilão. Mas se houver algum receio, é sempre melhor não participar da disputa e esperar outra oportunidade futura na qual se sinta mais seguro para ofertar, uma vez que não é permitida a desistência de compra. Não é obrigatório possuir advogado para participar, porém, assim como em qualquer compra de imóvel, é recomendável que o interessado consulte um especialista na área, que poderá acompanhá-lo durante todo o procedimento até a formalização definitiva da compra.

Por que um imóvel é leiloado?

Os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais:

– Os leilões judiciais ocorrem em razão da determinação de um juiz, e podem ser originados de uma ação judicial de cobrança, como em uma ação de cobrança de condomínio, porém também podem ser vendidos judicialmente pela iniciativa dos envolvidos, como nos leilões de bens objeto de uma herança de forma que os herdeiros receberão diretamente o dinheiro obtido com a venda dos imóveis ao invés de discutir entre si como será a partilha.

– Já os leilões extrajudiciais podem ser oriundos de legislação específica, como na lei de alienação fiduciária que determina que, se quem financiou o imóvel ficar inadimplente, esse bem poderá ir a leilão para pagamento da dívida, ou ainda, ocorrem como modalidade de venda do proprietário que entende que a venda por leilão é mais eficaz e transparente, modalidade que é muito comum entre bancos e empresas de capital aberto.