Mercado imobiliário: 2017, o ano da retomada?

Depois de três anos amargando queda nas vendas, nos lançamentos e na demanda por financiamento, o mercado imobiliário parece, finalmente, apresentar sinais de reação. Nem todos os números, é verdade, apontam nessa direção. A concessão de crédito imobiliário com recursos da poupança, por exemplo, fechou 2016 em R$ 46,6 bilhões, 38,3% abaixo do total de 2015. Mas a queda no número de distratos (de 7% em 2016 na comparação com 2015) e o aumento dos lançamentos (de 9% em relação a 2015), aliados a medidas de estimulo anunciadas no início do ano pelo governo permitem ao setor antever um ano um pouco mais positivo. Diante desse cenário, a pergunta que surge é: esses sinais constituem, de fato, uma tendência de retomada ou são apenas mais um voo de galinha?

E para responder a essa pergunta, a partir de hoje publicaremos uma série de matérias que preparamos para você, leitor, no Especial Mercado imobiliário: 2017, o ano da retomada?

A equipe do Sonho do Primeiro Imóvel entrevistou economistas, representantes de construtoras e de portais imobiliários, corretores de imóveis, agentes financeiros, consumidores e players que atuam nesse segmento tão importante para as famílias brasileiras e para o desenvolvimento econômico do País.

Por Fabio Elizeu

Os dados da Fundação Getúlio Vargas (FGV) e do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP) indicam uma recuperação tênue, mas consistente. Segundo as instituições, após dois anos de quedas superior a 5%, o PIB da Construção Civil (que, além dos imóveis residenciais e comerciais inclui infraestrutura e preparação de terreno) deve apresentar um crescimento de 0,5% em 2017. É pouco, mas já indica algum alivio. “É importante avaliar esse pequeno aumento pelo ponto de vista simbólico, como uma possível inflexão após dois anos de queda. E essa mudança de tendência deve servir como ponto de partida para uma agenda de reformas tanto estruturais quanto de medidas pontuais para o setor”, avalia professora Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção da FGV.

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A projeções da FGV/Sinduscon-SP não consideram os possíveis impactos da flexibilização do programa Minha Casa, Minha Vida, anunciada em janeiro pelo Governo Federal e, que, na ocasião, contou com o apoio das principais lideranças do setor. Afinal, são medidas que tendem a produzir resultados apenas no médio-longo prazo, considerando-se que, diferentemente de outros segmentos, o mercado imobiliário é um setor de ciclos longos. No momento em que o consumidor, considerando uma série de outras questões, decidir tomar crédito, será para adquirir imóveis que hoje já estão prontos – para se ter uma ideia, segundo o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), o estoque de imóveis na cidade de São Paulo é de 23 mil imóveis, bem acima da média de cerca de 20 mil unidades até 2014. Depois que houver demanda para os imóveis que já estão na praça, as construtoras devem começar a desengavetar projetos para novos lançamentos.

Entre as medidas anunciadas pelo governo no Programa Minha Casa, Minha Vida em janeiro, estão um acréscimo de R$ 8,5 bilhões nos recursos destinados ao financiamento em relação a 2016 (a maior parte proveniente do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS), um aumento das faixas de renda para participação no programa, além de uma elevação nos valores máximos dos imóveis financiados.

É uma injeção de recursos muito bem vinda. Mas o setor ainda terá de enfrentar outras questões, como a dos distratos (desistência da compra), hoje em níveis historicamente elevados. Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e da Fipe, foram registrados 44,2 mil distratos no ano passado. A instituição representativa das incorporadoras já manifestou diversas vezes uma preocupação com esse tema.

O fator crucial para a recuperação, no entanto, possivelmente será uma retomada da economia como um todo. Nesse sentido, embora os índices de desemprego (indicador-chave para o mercado imobiliário) teimem em se manter elevados, contabilizando cerca de 12,5 milhões de desempregados, a inflação vem, há algum tempo, mostrando sinais de arrefecimento, o que afeta em algum grau, a disposição de consumir. “Há uma percepção generalizada por parte das empresas de que a situação deve melhorar, por conta de um maior controle da inflação, das perspectivas de algumas reformas estruturais e de sinalizações positivas que têm sido dadas ao setor, por exemplo, com as recentes mudanças no Minha Casa, Minha Vida. A situação atual, no entanto, ainda é determinada por um mercado de trabalho com altíssimo índice de desemprego e queda na renda”, afirma Ana Maria Castelo, da FGV.

Se o mercado imobiliário voltará a decolar ou se irá abortar futuros voos ainda é difícil prever. A resposta dependerá do balanço entre medidas setoriais e o crescimento macroeconômico do País.

Entrevista com Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (IBRE-FGV)

A professora Ana Maria Castelo é coordenadora de Projetos da Construção do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (IBRE-FGV) e uma das responsáveis pela Sondagem da Construção Civil, divulgada mensalmente pela instituição.

Nesta entrevista, ela aborda questões como confiança do consumidor, inadimplência e o efeito da flexibilização do programa Minha Casa Minha Vida sobre o mercado imobiliário.

Sonho do Primeiro Imóvel (SPI) – Depois de cair 6,5% em 2015 e 5,3% em 2016, quanto se espera de variação no PIB da construção civil para 2017?

Ana Maria Castelo (AMC) – A previsão é de um pequeno crescimento de 0,5%. Quando realizamos as projeções, ainda no final do ano passado, já havia algumas premissas de uma melhoria de cenário em relação a 2016. Desde então, surgiram algumas notícias positivas, como a flexibilização no Programa Minha Casa, Minha Vida, que incluiu uma nova faixa de renda no programa, além de um aumento do valor dos imóveis financiados pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Mas é preciso considerar, sempre, que o mercado imobiliário é um setor de ciclos longos, bem diferente, por exemplo, da indústria automobilística, que reage mais rapidamente a novos estímulos. O período entre o anúncio de medidas e o efeito dessas novidades costuma ser longo. Um subsegmento que pode reagir mais rapidamente às mudanças é a faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida, quase totalmente subsidiada pelo governo e para a qual a maioria das construtoras e incorporadoras já está preparada, com terrenos comprados e projetos, em geral, mais padronizados, prontos.

SPI – Esse crescimento, embora baixo, indica uma retomada?

AMC – Tomando-se como base o número, em si (0,5%), de fato, estamos diante de um crescimento muito baixo. Mas é importante ter clara sua importância em termos simbólicos, na medida em que pode representar o ponto de inflexão, a sinalização de retomada após anos de queda. Por isso, é importante manter a agenda de reformas, tanto estruturais como medidas pontuais para o setor. Os números, em si, indicam que, pelo menos por enquanto, o que existe é mais uma mudança de expectativas por parte das empresas do que, efetivamente, uma melhoria de resultados. O Índice de Confiança da Construção (ICST) da Fundação Getúlio Vargas, por exemplo, que, em setembro de 2015, chegou a uma mínima de 67,2, vem se recuperando lentamente e, em fevereiro, atingiu 75,3. Esse índice considera os seguintes quesitos: situação atual dos negócios, carteira de contratos, expectativas com relação à evolução da demanda (em três meses) e em relação à evolução da situação dos negócios em seis meses. Quando se vai mais a fundo na pesquisa, essa discrepância entre expectativas e realidade fica mais clara: a demanda prevista para três meses aumentou de 70,8% em fevereiro de 2016 para 84,4% em fevereiro deste ano, um acréscimo de quase 15 pontos porcentuais; já a carteira de contratos continua nos mesmos níveis de 12 meses atrás.

SPI – O desemprego ainda tem um peso muito elevado na decisão de compra?

AMC – Embora as sondagens de expectativa do consumidor do IBGE mostrem um pouco mais de disposição para consumo, os índices de desemprego (também medidos pelo IBGE) continuam altíssimos. Então, embora haja, de fato, essa maior disposição para consumo, a tendência, num primeiro momento, é não entrar num financiamento de longo prazo, na medida em que a ameaça de desemprego continua alta. Por outro lado, as projeções das instituições financeiras medidas pelo Banco Central indicam uma inflação abaixo da meta estabelecida pelo governo para 2017, o que pode permitir uma margem maior para redução dos juros e, consequentemente, aumento do consumo.

Nota da Redação: no fechamento desta edição em 18 de abril, a expectativa para o IPCA, segundo o boletim Focus era de 4,06 em 2017 (para uma meta de 4,5%) e de 4,39% em 2018 (para uma meta também de 4,5%).

SPI – É possível imaginar, em algum momento, uma retomada do crescimento nos  padrões registrados no início da década?

AMC – Não se pode pensar num crescimento vigoroso, nos moldes do que ocorreu até 2013, até porque, como já foi dito, o ciclo costuma ser longo. Na medida em que a confiança se repercutir em vendas, as empresas passam a lançar mais e os negócios passam a gerar emprego e renda.

SPI – A inadimplência ainda pesa na dificuldade de retomada?

AMC – O balanço divulgado pela Associação Brasileira das Entidades de Credito Imobiliário e Poupança (Abecip) no final de 2016 mostra que houve um crescimento quase imperceptível da inadimplência, mas, pelo aumento do número de distratos, é possível avaliar que a situação ainda precisa melhorar bastante. Dados de outra entidade, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) mostram que o número de distratos continua bastante significativo, o que indica que a situação pode demorar para se normalizar. Para o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), 2016 foi um ano negativo, porque houve muitos saques da caderneta de poupança para pagar dívidas e, ao mesmo tempo, o número de depósitos diminuiu, seja porque sobram menos recursos para investir em períodos de crise, seja pela baixa atratividade do investimento, em si. Por outro lado, a situação, do ponto de vista de estoque de recursos, só não foi pior porque a crise afetou também a ponta da concessão de crédito, com menor demanda por financiamento imobiliário. A tendência, a partir de agora, é que o ritmo de saques comece a diminuir, na medida em que, como mostra outra sondagem da FGV, há uma redução do uso de poupança para pagar financiamento. Com a queda dos juros, ganham força outras fontes de financiamento, como a LIG, instrumento muito pouco atrativo num cenário de juros altos.