Por Danilo Vivan
O Núcleo de Real Estate (NRE) da Faculdade Politécnica de São Paulo (Poli-USP) divulgou, recentemente, um paper tratando da atual situação do mercado imobiliário brasileiro, com redução dos limites financiados pelos bancos e aumentos das taxas de juros.
Segundo o documento, assinado pelo professor João da Rocha Lima Júnior e intitulado “O Real Estate Residencial: A Contratação do Crédito Imobiliário”, o crescimento das taxas de juros imposto em todo o sistema e o aumento da TR (Taxa Referencial) como resultado da elevação da taxa referencial da economia brasileira mudou a matriz do mercado em que se apoia o SFH. “Produtos planejados para determinadas faixas de renda no cenário original, agora prontos para o repasse, devido ao novo patamar de juros, só validam financiamento para faixas de renda superiores”. Essa mudança traz consequências não só para compradores, mas também para incorporadoras/construtoras, às quais restam três opções: realizar o distrato (desfazer o negócio) e revender; exigir mais poupança do comprador ou financiar a exposição resultante, com o risco que isso apresenta.
Como o distrato implica aumento dos custos de comercialização do imóvel e retardamento no ciclo do empreendimento, resta às construtoras buscar outras opções. A primeira delas é a de alterar a tabela de referência para o pagamento da SAC – mais usada no Brasil – para a Price. Pela tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), o valor da primeira prestação é mais elevado e vai diminuindo ao longo dos anos de pagamento. Já na Price, o valor de todas as prestações é igual ao longo dos anos de financiamento. A questão é que, por ter prestações mais elevadas no início, a SAC exige uma renda familiar maior, o que, numa situação de alta dos juros como a atual, dificulta ainda mais o financiamento, levando, em muitos casos, ao distrato. Por isso, o paper sugere que o financiamento passe a ser feito pela tabela Price. Se, por exemplo, no lançamento do empreendimento, com juros de 8,5% ao ano a renda exigida para a tabela SAC fosse de, suponhamos, R$ 910, num cenário de juros a 10%, a renda para a compra desse mesmo imóvel teria de ser de R$ 1.000. Já pela Price, a renda total com juros a 10% teria de ser de R$ 770.
O documento mostra, ainda, os impactos da redução do patamar financiado pelos bancos sobre os clientes. Considerando um imóvel de R$ 750 mil, financiamento bancário de 75% dos custos (restando ao comprador 25%) e uma taxa de juros para rendimento dos investimentos de 10% ao ano, o comprador levaria 7 anos para obter esses 25% da entrada. Nas mesmas condições, mas com juros financiamento de 60% do total (cabendo ao comprador uma entrada de 40%), o tempo de acumulação do investimento para dar essa entrada subiria para 10 anos. Se as regras mudaram dos 75% para 60% antes de o financiamento passar das mãos da construtora para as do banco, essa diferença teria de ser paga no momento da transição; caso contrário, haveria um distrato.
Outra alternativa para resolver o atual impasse do sistema, segundo o documento, é o empreendedor (incorporadora) financiar a diferença do valor financiado, garantindo, dessa forma que o comprador possa adquirir o imóvel sem ter de desistir do negócio ou migrar para um empreendimento de valor mais baixo. Nessas circunstâncias, o fluxo de retorno do investimento por parte da incorporadora tende a se alongar para depois da entrega das chaves do imóvel, com uma pequena redução da margem, o que, no entanto, se mantém “aceitável dentro dos padrões de atratividade desses investimentos no mercado brasileiro”, segundo o paper. Uma desvantagem é que o empreendedor não terá parte de sua receita garantida por uma segunda hipoteca – já que o imóvel, em si, já representa uma garantia ao financiamento, não podendo haver dupla garantia.
“O mercado brasileiro foi submetido a uma trava de crédito com empreendimentos em andamento. Uma das saídas é oferecer financiamento pós-chaves para cobrir a redução da relação LVT imposta pelos bancos”, conclui o paper.
