Airbnb nos condomínios residenciais
13 de abril de 2017
*Rodrigo Karpat
A possibilidade de ganhos maiores para os proprietários de imóveis, e de maior flexibilidade e preços menores para os hospedes, dão espaço para inovações como as do site Airbnb. Temos outros sites como booking que também locam imóveis por curtos espaços de tempo, porém não existe nada de ilegal nisso, é uma tendência no mercado de economia compartilhada, desde que não infrinja as normas do condomínio em que vai funcionar.
Diz o site do Airbnb, que você pode se hospedar por uma noite em um apartamento ou até por uma semana em um castelo. Traz ainda que estão presentes em mais de 65.000 cidades e 191 países. Ou seja, é uma tendência realmente e não podemos fechar os olhos. Porém, tal prática tem sido rechaçada em várias cidades como NY, Berlin, Miami, que tem trabalhado por meio de leis de zoneamento a fim de proibir locações com curto períodos de tempo. Em Miami por exemplo, a regulação imputou prazo mínimo de 6 meses de locação.
No Brasil ainda temos pouca ação a fim de regular a operação do Airbnb. Não obstante a hospedagem seja regulada e exclusiva de meios de hospedagem. Sendo que o condomínio pode se encaixar nessa possiblidade, para tanto precisa ter essa previsão na convenção e demais autorizações previstas em lei. A lei de hospedagem não regula locações acima de 90 dias (Art. 24, § 2º, Lei Federal nº 11.771 de 2008)
Se por um lado o proprietário pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier, o que é um direito que lhe assiste por força do Art. 1.335 do Código Civil e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição Federal. Por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito, e o limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes daqueles que compartilham a coproprierade, além das limitações impostas pelo direito de vizinhança (Art. 1.277 e 1.336, IV do CC) e pela lei que regula o funcionamento de meios de hospedagem.
A hospedagem não é regulada pela lei de locações, e sim por leis que tratam da hospedagem conforme acima mencionado. Sendo dever de todo condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação ( Art.1.335, II e 1.336,IV, do CC), e locar o bem por dia, é característica dos meios de hospedagem e depende de enquadramento específico, e fazê-lo desvia a finalidade de um edifício restritamente residencial, além de não cumprir os requisitos descritos na lei.
Nesse sentido a Lei Federal nº 11.771 de 2008, dispõem sobre a Política Nacional de Turismo nos seguintes termos:
“Art. 24. Os meios de hospedagem, para obter o cadastramento, devem preencher pelo menos um dos seguintes requisitos:
I – possuir licença de funcionamento, expedida pela autoridade competente, para prestar serviços de hospedagem, podendo tal licença objetivar somente partes da edificação; eII – no caso dos empreendimentos ou estabelecimentos conhecidos como condomínio hoteleiro, flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel, apart-service condominial, condohotel e similares, possuir licença edilícia de construção ou certificado de conclusão de construção, expedidos pela autoridade competente, acompanhados dos seguintes documentos:a) convenção de condomínio ou memorial de incorporação ou, ainda, instrumento de instituição condominial, com previsão de prestação de serviços hoteleiros aos seus usuários, condôminos ou não, com oferta de alojamento temporário para hóspedes mediante contrato de hospedagem no sistema associativo, também conhecido como pool de locação;”
Na prática a grande maioria dos casos realizados pelo sistema de diárias perturbam a vida dos prédios residências e desviam a finalidade das edificações que é estritamente residencial.
Temos os defensores desta modalidade de “locação” por sites especializados por diárias, os quais defendem que na lei de locações existe a possibilidade de locação por temporada por prazo de até 90 dias.
É certo que a locação por temporada, com respaldo na lei de locações e sem desvirtuar a finalidade da edificação, poderia ocorrer por curtos períodos de tempo, porém a prática constante, somada a necessidade de utilização da estrutura do prédio (garagens, salão de festas, piscina) e os serviços adicionais quase sempre são oferecidos (mobília, limpeza, serviços em geral), desvirtuam a locação por temporada e se enquadram na hospedagem que é disciplinada em lei específica a qual não incluem o condomínio edilício no rol de locais aptos a funcionar nessa modalidade.
A locação por diária traz encargo extra a portaria, que na maioria das vezes fica responsável por liberar as chaves, cadastrar veículos, liberar acesso a áreas comuns e carrinho de supermercado, funcionando como recepcionista de hotel e não porteiro. E os prédios não tem essa estrutura.
Para o síndico e administradores cabe a análise do caso concreto, sendo fato notório que empregar o apartamento em sites a locações por diárias, com se fossem aparts hotéis, interfere na finalidade residencial de um condomínio, porém, utilizar o mesmo site e firmar locações mais longínquas pode se enquadrar ao esperado pelo condomínio, que deve prontamente se reunir a fim de regrar as condições necessárias para o funcionamento do condomínio.
Importante que o condomínio não proíba a locação por temporada, que não cobre taxa extra na locação por temporada, mas sim que o prédio regule a relação, estabelecendo limites de pessoas por unidades, advirta locadores que estão locando com constância a unidade em curtos espaços de tempo, procurando entender cada situação. E por fim emita comunicados aos condôminos e regule a relação por meio de assembleia.
Rodrigo Karpat é advogado e sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados
