Construtoras enfrentam o desafio dos distratos
4 de maio de 2017
Por Fabio Elizeu
Um dos principais desafios do mercado imobiliário em 2017 deverá ser a questão dos distratos, a devolução do imóvel pelo comprador antes da entrega das chaves. Dados da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) indicam que, no ano passado, esse índice foi de cerca de 45% – ou seja, de cada 100 imóveis adquiridos na planta, quase metade foi devolvido antes da entrega. “Esse tipo de situação cria um desequilíbrio no planejamento das incorporadoras”, resume o presidente da entidade, Luiz Antonio França – confira entrevista completa.
Fonte: Abrainc – unidades distratadas em 2016
A questão, para as incorporadoras, é que os distratos, nos níveis atuais, acabam tendo um enorme impacto no planejamento financeiro da construção. De forma resumida, a empresa lança o projeto, comercializa as unidades ainda na planta e, na maioria das vezes, revende esse ‘pacote de dívidas’ dos compradores (os chamados recebíveis) a um agente financeiro – geralmente um fundo. Para adquirir esses recebíveis, o fundo exige da incorporadora algumas garantias para o caso de não pagamento. Numa situação de aumento dos distratos, em que um grande número de compradores devolve as unidades, a incorporadora acaba ficando com um problema duplo: de um lado, não recebe os recursos dos compradores que distrataram e ainda tem de devolver o que pagou. Na outra ponta, tem suas garantias executadas pelos fundos. “O Judiciário possui uma visão paternalista da questão. Quando apoia a tese de que o adquirente pode distratar a qualquer momento e receber as parcelas que pagou numa tacada só, a Justiça desestabiliza o fluxo de pagamento da incorporadora e ao mesmo tempo cria um passivo para a construtora que tem de devolver o imóvel”, explica a advogada da PVG Advogados Tatiana Flores.
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Ela acrescenta outro elemento a essa equação: uma vez devolvida a unidade por conta de um distrato, a construtora tem de revender essa unidade para não arcar com custos de estoque, justamente num momento em que as vendas têm andado de lado. “Nessa situação, a empresa terá de tirar dinheiro do caixa para suportar a operação e depois revender esse imóvel num mercado que atualmente não tem liquidez, gerando um efeito cascata”.
Uma situação favorável a quem tem recursos para comprar à vista – já que os preços tendem a cair -, mas desfavorável para a saúde financeira das construtoras no longo prazo.
Recuperação judicial
Nesse cenário (e, claro, considerando o fator macroeconômico, que possui um peso enorme), algumas incorporadoras acabaram entrando, nos últimos anos, em recuperação judicial, caso da OAS, PDG, Viver, Atlantica e Schain.
Para quem comprou na planta e está à espera das obras, uma boa notícia: nos últimos anos, com os avanços ocorridos na legislação brasileira – como a entrada em vigor do chamado Patrimônio de Afetação, que, a rigor, separa financeiramente os projetos -, a entrega do imóvel comprado na planta está, mais do que nunca, garantida. “O mercado ficou mais seguro especialmente nas situações em que é decretada falência.” Grande conhecedora do mercado, Tatiana é, também, personagem dessa história. Ela havia adquirido um imóvel na planta de uma construtora que acabou entrando em recuperação judicial. “A figura do Patrimônio de Afetação permitiu que alguns bancos concedessem financiamento para a continuação das obras.” Uma história que terminou com final feliz. Assim como consumidores e incorporadoras esperam por um final feliz na história dos distratos.
