Vale a pena comprar imóvel na planta? Veja a recomendação de especialistas

Consumidor deve observar os aspectos financeiros da compra, localização do imóvel e histórico da construtora e incorporadora

Por Danilo Vivan e Fabio Elizeu

Independentemente de a compra do imóvel ser na planta, ou seja, ainda durante a fase de construção, ou do imóvel já estar concluído, a aquisição deve ser feita somente após várias análises.

Antes de entrar na questão da compra, merece ser destacado que a aquisição do imóvel é, para a grande maioria das pessoas, a principal transação a ser feita durante a vida, pois os valores envolvidos normalmente são altos. Sendo assim, a compra não pode ser realizada por impulso.

Além dos aspectos financeiros, que incluem o valor do imóvel e, principalmente, se a aquisição for feita com financiamento bancário, o valor da prestação a ser assumida, é fundamental que o comprador tenha certeza de que está fazendo a compra certa.

Para isso, além de o imóvel oferecer as condições de moradia que o comprador deseja, também é importante verificar se a infraestrutura próxima a nova casa satisfaz suas necessidades. Deve-se verificar aspectos como acessibilidade, comércio, escolas e a própria vizinhança.

Em relação aos aspectos financeiros, considerando que a compra será feita com financiamento, é importante ter o máximo de certeza de que a prestação caberá na renda da família com alguma folga, sempre admitindo a possibilidade de que ao longo do prazo – na maioria dos financiamentos esse prazo é bastante extenso – poderão ocorrer imprevistos e é necessário ter uma determinada reserva para essas situações.

“Deve-se verificar aspectos como acessibilidade, comércio, escolas e a própria vizinhança”

Segundo o economista, especialista em crédito imobiliário e diretor-presidente da Novasec, José Pereira Gonçalves, a compra do imóvel durante a fase de construção, atualmente, é bem mais segura do que foi no passado. “A legislação prevê uma série de mecanismos para reduzir os riscos. No entanto, a construção em si depende de uma série de variáveis, inclusive de ordem climática, que poderão implicar em atraso na entrega da obra”, avalia.

O economista ainda lembra que para minimizar os problemas, se a opção for pela compra durante a fase de construção, o comprador deve tomar alguns cuidados, como é o caso de conhecer outras obras que a construtora já realizou e avaliar como foi o procedimento. “Verificar a qualidade da construção de outros empreendimentos e o prazo de entrega da unidade é uma condição básica para tomar uma boa decisão de comprar durante a fase de construção.”

Para o diretor-executivo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Renato Ventura, antes de fechar o negócio o comprador deve buscar o maior número possível de informações. Por exemplo, o histórico e a idoneidade da incorporadora responsável pelo imóvel – confira aqui a diferença entre construtora e incorporadora. É importante, também, ficar atento ao registro da incorporação, que é registrado no Cartório de Registro de Imóveis e que reúne uma série de documentos, como a aprovação do projeto na Prefeitura e autoridades competentes e certidão negativa de débitos, conforme dispõe a lei 4591/64. “O corretor responsável pela venda pode fornecer esse documento.” A avaliação da documentação deve ser feita, se possível, com o apoio de um advogado.

“A compra do imóvel durante a fase de construção, atualmente, é bem mais segura do que foi no passado”

Quando é vantagem um imóvel na planta?

A situação de cada pessoa difere da outra. Não existe um caso geral que possa ser apontado como mais vantajoso. No entanto, se o interessado não precisa do imóvel de uma forma imediata e pode esperar pela construção – o prazo que varia entre 12 e 30 meses – a aquisição na planta pode ser a melhor alternativa.

Ventura, explica que, mesmo num cenário de correção dos preços dos imóveis como o atual, a compra de um imóvel na planta ainda oferece boas oportunidades de valorização, na medida em que uma série de atributos positivos só sairá do papel e se tornará realidade quando o projeto for efetivamente entregue.

Outra informação relevante é o prazo de entrega: de 180 dias após a concessão do Habite-se. Segundo o executivo, uma garantia que os proprietários têm de que irão receber a unidade adquirida na planta é o instituto do Patrimônio de Afetação, criado em 2004 pela Lei 10.931.  Em linhas gerais, a lei prevê uma espécie de separação de cada obra de uma determinada incorporadora em relação aos demais empreendimentos. Nesse sentido, o dinheiro das parcelas pagas por um comprador deve ser destinado apenas para a obra do imóvel que está adquirindo, e não para o caixa de empresa ou para um outro empreendimento de uma mesma construtora. Da mesma forma, o patrimônio desse empreendimento – separado dos demais – só responde pelas dívidas que o próprio empreendimento produziu, e não por outras dívidas da construtora. A mesma segurança é proporcionada aos compradores de imóveis na planta em empreendimentos construídos sob a forma de Sociedades de Propósito Específico (SPEs), em que o gerenciamento do projeto é feito em um CNPJ diferente do da incorporadora. Todas essas informações devem constar no contrato de compra e venda.

“A compra de um imóvel na planta ainda oferece boas oportunidades de valorização, na medida em que uma série de atributos positivos só sairá do papel e se tornará realidade quando o projeto for efetivamente entregue”

Risco de retomada do imóvel e correção do contrato

Nenhuma construtora ou incorporadora vende uma unidade pensando em retomar o imóvel. Porém, existem situações em que o adquirente passa por algum imprevisto que o impossibilita de continuar suportando o encargo que contratou.

Gonçalves lembra que nessas situações, quanto mais rápido houver a solução do caso melhor para os envolvidos. “Os legisladores vem entendendo isso e os aprimoramentos que vem sendo feitos na legislação, de forma a adequá-la à realidade, são nesse sentido. O importante é que haja segurança tanto para quem está comprando quanto para quem está vendendo”, afirma.

Outro ponto importante é em relação ao INCC (Índice Nacional dos Custos da Construção Civil), frequentemente utilizado como índice de correção de prestações nos contratos de compra e venda ou promessa de compra e venda de imóveis. Alterações no valor do cimento ou reajustes de salário da mão de obra são exemplos do que pode impactar no índice e, automaticamente, no valor de suas parcelas e saldo devedor.

O INCC corrige os valores pagos até a entrega das chaves e quando a obra é concluída, é muito comum restar um saldo devedor, que o cliente opta por quitar ou financiar.

Relembre o caso Encol

O caso Encol ocorreu num momento totalmente peculiar vivenciado pelo país no final dos anos 90, onde o crédito para a construção era muito reduzido, levando boa parte das construtoras e incorporadoras a utilizarem recursos obtidos com a venda de um determinado empreendimento para a conclusão de outro. O relatório final da massa falida indica que a falência decretada em 1999 prejudicou 23 mil funcionários e 42 mil clientes.

Em decorrência dos problemas surgidos, houve aprimoramento da legislação que rege a incorporação com a criação de novos mecanismos cujo objetivo é “segregar o empreendimento”, como é o caso do Patrimônio de Afetação, que assegura ao adquirente que os recursos que estão sendo aportados durante a fase de construção estão sendo utilizados na obra em que o imóvel foi adquirido.

Além do Patrimônio de Afetação, também se propagou a utilização de outros mecanismos que visam a proteger o comprador em relação à utilização dos recursos que estão sendo pagos durante a construção. Dentre esses mecanismos se destacam as Sociedades de Propósitos Específicos – SPE, que segregam o empreendimento.

Entenda a diferença entre construtora e incorporadora

As incorporadoras, em geral, cuidam de todo o processo envolvendo a construção de um empreendimento, desde a escolha e compra de um terreno, avaliação da melhor destinação que lhe será dada (imóvel comercial ou residencial, por exemplo), desenvolvimento do projeto arquitetônico e de engenharia, regulamentação da documentação e trâmite jurídico, até a efetiva entrega do imóvel. Durante esse processo, entram em cena as construtoras, responsáveis pela construção do empreendimento (obra).

Em muitos casos, a mesma empresa atua como construtora e incorporadora. Mas é possível, por exemplo, uma incorporadora contratar uma construtora que não faça parte de seu grupo empresarial para cuidar da construção desse imóvel.